DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

Hof Den Haag beoordeelt WOZ: Hoogste verkoopprijs van referentiewoning is niet automatisch de WOZ-waarde

Samenvatting

De WOZ-waarde van bestaande woningen wordt veelal bepaald door vergelijking met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. De verkoopprijs van deze referentieobjecten vormen dan namelijk een goede toets voor de vast te stellen WOZ-waarde. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object. Hof Den Haag heeft onlangs uitspraak gedaan over de bepaling van de WOZ-waarde aan de hand van verkoopprijzen van referentiewoningen die niet al te ver voor of na de waardepeildatum zijn verkocht. Het hof was van oordeel dat als basis voor de WOZ-waarde niet automatisch de hoogste verkoopprijs van de gekozen referentiewoningen kan fungeren. Deze waardebepalingsmethode die slechts stoelt op één verkooptransactie is geen goede weerspiegeling van de marktsituatie van woningen rond de waardepeildatum. Het hof vernietigde de andersluidende uitspraak van Rechtbank Den Haag die deze methode wel aanvaardbaar vond.

Volledig artikel

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde (in vrije staat) moet volgens de wetsgeschiedenis van een bepaalde vooronderstelling worden uitgegaan. De waarde is “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld, gaat uit van twee ficties. De ficties houden in dat de onroerende zaak moet worden gewaardeerd alsof men de volle en onbezwaarde eigendom kan overdragen aan de verkrijger en waarbij ervan wordt uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van huur en gebruik is. De ficties zijn ook van toepassing op de grond, zodat geen rekening wordt gehouden met bijvoorbeeld erfpacht. (!)
 
Afhankelijk van de soort onroerende zaak, woning of niet-woning, zijn verschillende waarderingsmethoden bruikbaar. Voor woningen is de vergelijkingsmethode een gangbare waarderingsmethode. Bij deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak vergeleken met soortgelijke onroerende zaken (referentieobjecten) die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Verder geldt voor referentieobjecten dat deze representatief moeten zijn voor het te waarderen object.

Hof Den Haag heeft onlangs in een feitelijke procedure uitspraak gedaan over de toepassing van de vergelijkingsmethode van een gemeente voor de vaststelling van de WOZ-waarde van een appartement voor het jaar 2008. De gemeente nam in het taxatieverslag drie referentiewoningen op, die rond de waardepeildatum 1 januari 2007 waren verkocht. De gemeente baseerde de WOZ-waarde voor de appartementseigenaar vervolgens echter uitsluitend op die referentiewoning waarvoor de hoogste WOZ-waarde was vastgesteld. Deze referentiewoning was naar het oordeel van de gemeente van hetzelfde type als de woning van de appartementseigenaar.
 
Rechtbank Den Haag stelde de gemeente daarin gelijk en formuleerde daarbij de volgende regel: als sprake is van twee identieke panden die rond hetzelfde tijdstip zijn verkocht, moet voor de vaststelling van de WOZ-waarde de hoogste van de twee verkopen in beginsel als uitgangspunt worden genomen. De man ging in hoger beroep bij Hof Den Haag.
Het hof was het niet met de rechtbank eens. Uitgangspunt is dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van concrete gegevens die de marktsituatie rondom de voor het betreffende tijdvak geldende waardepeildatum weerspiegelen. Naar het oordeel van het hof heeft de rechtbank een onjuiste invulling aan dat uitgangspunt gegeven door één transactie bepalend te achten omdat bij die transactie de hoogste prijs is gerealiseerd.

De inspecteur merkte voor het hof nog op dat de waarde in het economische verkeer wordt bepaald door de prijs die de beste koper in de meest geëigende markt biedt en dat is in dit geval de koper van de referentiewoning met de hoogste verkoopprijs. Het hof wees dit af. Naar het oordeel van het hof miskent de inspecteur met zijn stelling dat de door hem bedoelde beste koper een normfiguur is die gevonden wordt via resultaten van transacties met betrekking tot vergelijkbare panden rond de waardepeildatum. De normatieve beste koop volgt uit een (gewogen) gemiddelde van die transactieresultaten. Het hof vond de overige onderbouwing van de inspecteur niet inzichtelijk genoeg om daaruit een passende WOZ-waarde te kunnen destilleren.

De appartementseigenaar had de door hem verdedigde WOZ-waarde gebaseerd op het gemiddelde van de verkoopprijzen van drie referentiewoningen en vervolgens een vermindering van € 10.000 in aanmerking genomen wegens achterstallig onderhoud. Het hof kon zich in deze benadering vinden en vond op basis van feiten en omstandigheden de omvang van de vermindering aanvaarbaar. Het hof verminderde daarop de door de gemeente vastgestelde WOZ-waarde van € 161.000 tot € 153.000.

Bron: PWC 22 februari 2011  / Hof Den Haag, 21-12-2010m nr. 09/00828 (gepubliceerd 4-2-2011).

DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 23/02/2011 10:24.51