DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

Particuliere, commerciële versus gemeentelijke erfpacht

Als u een woning heeft met erfpacht bent u geen eigenaar van de grond maar krijgt u deze in gebruik. Hiervoor betaalt u (meestal, maar soms lang of zelfs levenslang afgekocht) ieder jaar een vergoeding, de erfpachtcanon. Er zijn twee soorten erfpacht: gemeentelijke en particuliere erfpacht.

Als u een huis koopt met erfpacht bent u eigenaar van de woning, maar niet van de grond. U pacht dan de grond van de grondeigenaar. De grondeigenaar en u als erfpachter sluiten een overeenkomst van erfpacht. Dit heet een akte van vestiging. Hierin worden de verplichtingen tussen eigenaar en erfpachter vastgelegd. Zo staat er in dat de erfpachter de verplichting (meestal, maar soms lang of zelfs levenslang afgekocht) heeft om een canon te betalen. Daar staat tegenover dat de erfpachter het recht heeft om de grond te gebruiken alsof hij daarvan eigenaar is. Ook wordt geregeld onder welke voorwaarden de erfpacht kan worden opgezegd.

De vergoeding die u jaarlijks betaalt staat niet voor altijd vast. Loopt de erfpachtperiode af, dan kunt u dus met forse verhogingen te maken krijgen. Verder kan het zijn dat u een hogere canon moet betalen als u bijbouwt. Om verhogingen te voorkomen kunt u de erfpachtcanon afkopen voor zo lang mogelijk, bijvoorbeeld 75 of 100 jaar. De afkoop van erfpacht is niet aftrekbaar. Indien u hiervoor echter een lening aangaat, dan is de rente over die lening wel aftrekbaar. Betaalt u een periodieke canon, dan is dit fiscaal wel aftrekbaar.

Wat is het verschil tussen particuliere of commerciële erfpacht en gemeentelijke erfpacht?

De meeste gemeenten verkopen hun grond bij de ontwikkeling van bouwprojecten aan de projectontwikkelaar of direct aan de uiteindelijke eigenaar. In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, heeft de gemeente de grond niet verkocht aan de eigenwoningbezitters maar verpacht. Dat wordt ook wel gemeentelijke erfpacht genoemd. Bij gemeentelijke erfpacht verstrekken banken wel gewoon een hypotheek. Soms verpachten particuliere of commerciële vastgoedeigenaren grond aan eigenwoningbezitters en dus niet de gemeente. Dit wordt particuliere of commerciële erfpacht genoemd. 

Wat is er nu aan de hand met particuliere of commerciële erfpacht?

Tot voor kort werkten banken gewoon mee aan de financiering van een woning op particuliere erfpacht. Totdat zij vorig jaar vrijwel allemaal besloten daarmee op te houden. Alleen ING (en BNP) zijn bereid om panden van ING-klanten die verkocht worden opnieuw als ING te financieren. Dit op voorwaarde dat het erfpachtcontract niet onredelijk is aangepast. De banken vrezen dat de eigenaar in de toekomst forse verhogingen aan de erfpachter doorvoert waardoor de erfpachter door de hoge erfpachtcanons mogelijk in betalingsproblemen komt. Ook hebben geldverstrekkers er moeite mee dat de identiteit van de grondeigenaar soms niet bekend is of zeer moeilijk te achterhalen is. Bij gemeentelijke erfpacht verstrekken banken overigens wel gewoon een hypotheek.

Wat zijn nu de individuele gevolgen?

Consumenten die een woning bezitten die op particuliere of commerciële erfpacht staat, kunnen hun woning op dit moment niet of zeer moeizaam verkopen als zij dat zouden willen. Omdat banken weigeren deze woningen te financieren kan een opvolgende koper de woning niet aankopen. De huidige eigenaren van woningen op particulier erfpacht kunnen hierdoor in grote problemen komen.

Is er een oplossing?

De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) en de gemeente Amsterdam stellen dat particuliere erfpacht wellicht omgezet zou kunnen worden in gemeentelijke erfpacht. In de praktijk leidt dit echter niet tot een oplossing. Vereniging Eigen Huis dringt er bij de minister van Financiën op aan om in te grijpen en zich alsnog actief in te zetten voor een oplossing. Het kan niet zo zijn dat huiseigenaren met een feitelijk onverkoopbaar huis blijven zitten…..

 

Bron 03032011 VEH / DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 03/03/2011 10:20.31