DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

Economisch dubbele afschrijving op huurdersinvestering met waardeverhogend karakter

10 mei 2011

Samenvatting

Hof Den Bosch heeft onlangs een uitspraak gedaan in een vrij bijzondere situatie met een markant fiscaal resultaat: (economisch) dubbele afschrijving op hoge kosten van een verbouwing van een pand die tot een aanzienlijke waardestijging (€ 200.000) van het pand hadden geleid. In de procedure had de huurder (een vof die een gelieerde partij was van de verhuurders) in 1999 hoge verbouwingskosten voor zijn rekening genomen die gewoonlijk door verhuurders worden gedragen. Nu de vof de verbouwingskosten had betaald, was sprake van een afschrijfbare huurdersinvestering. Op het pand was de terbeschikkingstellingregeling van toepassing. Op 1 januari 2001 trad de huidige Wet inkomstenbelasting in werking met daarbij een waarderingsvoorschrift voor vermogensbestanddelen waarop de terbeschikkingstellingregeling voor het eerst van toepassing ging worden: de waarde in het economische verkeer (wev) per genoemde datum. Partijen waren het over eens dat deze waarde € 770.000 was. De inspecteur wilde bij een van de verhuurders de wev van € 770.000 verminderen met € 200.000 omdat de vof al over de huurdersinvestering afschreef. Het hof was echter van oordeel dat het helder luidende waarderingsvoorschrift uit de wet geen ruimte liet om op de wev de verbouwingskosten in mindering te brengen.

Volledig artikel

Indien u een pand verhuurt aan een bv waarin u of een met u verbonden persoon (echtgenoot, partner e.d.) een aanmerkelijk belang houdt, dan zijn de huuropbrengsten van het pand op grond van de zogeheten terbeschikkingstellingsregeling belast. De huurinkomsten zijn progressief (tot maximaal 52%) belast in box 1 als resultaat uit overige werkzaamheden. Daar staat tegenover dat de kosten van het verhuurde pand, zoals afschrijvings- en rentelasten, aftrekbaar zijn. Voor resultaat uit overige werkzaamheden is een deel van de bepalingen die gelden voor winst uit onderneming ook van toepassing. Zo moet u voor de berekening van het resultaat uit overige werkzaamheden jaarlijks een balans en verlies- en winstrekening opstellen.
 
De terbeschikkingstellingsregeling (hierna: de tbs-regeling) is met de invoering van de huidige Wet inkomstenbelasting 2001 per 1 januari 2001 in werking getreden. Indien u het pand al vóór 1 januari 2001 aan de bv verhuurde, dan moest u het pand op de openingsbalans op 1 januari 2001 waarderen naar de waarde in het economische verkeer op die datum. Het vaststellen van de waarde in het economische verkeer van het pand kan aanleiding geven tot discussies met de inspecteur. Dat hoeft niet alleen het geval te zijn bij de aanslagregeling over 2001 maar ook als u (een deel van) het pand in een later jaar verkoopt en de boekwinst op het pand als resultaat uit overige werkzaamheden wordt belast.
 
Hof Den Bosch heeft onlangs uitspraak gedaan over de vaststelling van de boekwaarde van een verhuurd pand op de openingsbalans. De uitkomst is vanwege een wettelijk waarderingsvoorschrift en de omstandigheden van het geval vrij bijzonder te noemen namelijk: (economisch) dubbele afschrijving. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.
 
Een man kocht in 1998 tezamen met een compagnon in privé twee voormalige schoolgebouwen. De panden werden in 1999 ingrijpend verbouwd en gerenoveerd. Beide mannen waren middellijk enig aandeelhouder van bv’s die allebei voor 50% beherend vennoot waren van een vennootschap onder firma. De vof betaalde van de verbouwing van één schoolgebouw de kosten ad € 357.437. Van dit bedrag had € 299.116 betrekking op investeringen die voor rekening van de verhuurder plegen te komen en had geleid tot een waardestijging van het pand van € 200.000. De vof ging dit pand in mei 2000 huren en had volgens het huurcontract geen recht op vergoeding door de verhuurder van de door de vof aangebrachte huurdersinvesteringen die een waardeverhogende invloed hebben gehad. De
vof had het volledige bedrag aan verbouwingskosten geactiveerd op haar balans en schreef daarop af.
 
Bij de aanslagregeling inkomstenbelasting over 2002 van de man week de inspecteur af van het aangegeven inkomen uit werk en woning. De correctiepost betrof de afschrijving op het pand. Volgens de inspecteur leidde de berekeningswijze in de aangifte van de man tot economisch dubbele afschrijving over een bedrag van € 200.000 omdat de vof ook al over dit deel van de huurdersinvestering afschreef. De inspecteur wilde bij de man de (niet betwiste) wev van het pand ad € 770.000 verminderen met die € 200.000.
 
Het hof stelde voorop dat vanwege de inwerkingtreding per 1 januari 2001 van de huidige Wet inkomstenbelasting de tbs-regeling op het verhuurde schoolgebouw van toepassing was geworden. Daarbij gold een waarderingsvoorschrift voor vermogensbestanddelen waarop de tbs-regeling voor het eerst van toepassing ging worden: de waarde in het economische verkeer (wev) per genoemde datum. Dat was de grondslag voor afschrijvingen ten laste van het resultaat uit overige werkzaamheden. Niet in geschil was dat de wev € 770.000 bedroeg.
 
Het hof was resoluut in zijn oordeel. De tekst van de wet laat geen ruimte toe om van het waarderingsvoorschrift af te wijken. Het hof verwierp daarom het standpunt van de inspecteur
 
Uiteindelijk baatte het de man allemaal niets. Het hof stelde namelijk vast dat de inspecteur bij het regelen van de aanslag een fout ha d gemaakt en de aanslag eerder tot een te laag dan tot een te hoog bedrag had vastgesteld. Een juiste toepassing van de fiscale regels had de man niet in een voordeliger positie kunnen brengen. In dat geval is een (hoger) beroep niet ontvankelijk.
 
Bron: Hof Den Bosch, 4-2-2011, nr. 09/00436 (gepubliceerd 9-5-2011).
 
Opmerkingen

De uitspraak lijkt de indruk te wekken dat de bijzondere uitkomst -dubbele afschrijving over de waardestijging van de huurdersinvestering- slechts een incident is dat voortvloeit uit de heldere wettekst van een bepaling uit de Invoeringswet Inkomstenbelasting 2001. Vermogensbestanddelen die op 1 januari 2001 onder de terbeschikkingstellingsregeling gaan vallen, moeten op de openingsbalans van het resultaat uit een werkzaamheid te boek worden gesteld tegen de waarde in het economische verkeer. Wij merken op dat dit waarderingsvoorschrift niet alleen geldt bij eerste aanvang van de terbeschikkingstellingsregeling op een vermogensbestanddeel bij de inwerkingtreding van de Wet inkomstenbelasting 2001 maar bij elke eerste aanvang. Dubbele afschrijving op de waardestijging kan bijvoorbeeld ook optreden als een ondernemer een nog te verbouwen pand in privé koopt dat zijn bv op een later tijdstip wil huren en gebruiken. Zolang het pand nog niet feitelijk ter beschikking is gesteld aan de bv, behoort het tot het box 3-vermogen van de ondernemer. De bv bekostigt (als toekomstige huurder) de dure verbouwing die tot waardestijging leidt, activeert deze kosten als huurdersinvestering en schrijft daarop af. Op het moment dat de verbouwing voltooid en het pand gebruiksklaar is, sluiten de ondernemer en zijn bv de huurovereenkomst en verhuist het pand uit het box 3-vermogen naar het werkzaamheidsvermogen van de ondernemer en wel tegen de dan geldende hogere waarde in het economische verkeer die als afschrijvingsbasis fungeert.
 
De Hoge Raad heeft op
22 januari 2010 enige arresten gewezen over de terbeschikkingstellingsregeling en is daarbij ook ingegaan op het aanvangsmoment van deze regeling. 

Bron: PWC 11052011

DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 11/05/2011 14:24.11