DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

Huurcontract overdragen tegen wil verhuurder

ABCOUDE - Als u uw bedrijf wilt overdragen, kan de bedrijfslocatie mede bepalend zijn voor de waarde van uw onderneming. Dit is met name het geval als u een winkel of horecabedrijf heeft. Als het bedrijfspand een huurpand betreft, is het voor de waarde van uw bedrijf van groot belang dat de koper de huurovereenkomst kan overnemen. Soms wil de verhuurder hier niet aan meewerken. In dat geval biedt de wet de mogelijkheid om tegen de wil van de verhuurder de huurovereenkomst alsnog over te dragen aan de koper.

• Indeplaatsstelling alleen bij middenstandsbedrijfsruimte
• Stem niet zomaar in met huurverhoging
• Drie voorwaarden voor indeplaatsstelling

Zie ook: Modelcontracten bedrijfsruimte
Zie ook: Lang huurcontract groot ondernemersrisico

Dit wordt indeplaatsstelling genoemd. Bij indeplaatsstelling verzoekt u als oorspronkelijke huurder aan de rechter om machtiging om een derde (de overnemende partij) als huurder in uw plaats te stellen. Als u toestemming krijgt van de rechter, dan treedt de nieuwe huurder in uw plaats en is er sprake van een contractsovername. De huurovereenkomst wordt dan onder dezelfde voorwaarden met de nieuwe huurder voortgezet.

Indeplaatsstelling is in principe alleen mogelijk bij zogeheten middenstandbedrijfsruimte, dat wil zeggen bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van detailhandel, horeca, afhaaldienst of ambachtsbedrijf. Slechts in uitzonderlijke gevallen is indeplaatsstelling bij andersoortige bedrijfsruimte (zoals een kantoor) toegelaten.

Overleg met verhuurder
Voordat u een vordering tot indeplaatsstelling indient bij de rechter is het van belang dat u een procedure probeert te voorkomen door in een vroeg stadium met de verhuurder in overleg te treden over de mogelijkheden van overname van de huurovereenkomst. Tijdig handelen kan de kans op succesvolle bedrijfsoverdracht aanzienlijk vergroten.

Helaas werkt niet elke verhuurder zomaar mee aan uw plannen voor een bedrijfsoverdracht. Sommige verhuurders maken van de gelegenheid gebruik en bedingen bijvoorbeeld een huurverhoging, terwijl daarvoor in dat stadium geen wettelijke basis is. U hoeft dus niet met deze eis in te stemmen. De wet voorziet overigens wel in een mogelijkheid om in beginsel eens per vijf jaar de huurprijs van middenstandsbedrijfsruimte aan te passen aan de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de vijf daaraan voorafgaande jaren.

Voorwaarden indeplaatsstelling
Als u genoodzaakt bent om een vordering tot indeplaatsstelling in te dienen bij de rechter, moet er aan drie voorwaarden worden voldaan:

1) Er moet sprake zijn van een bedrijfsovername (dus niet alleen overname van het huurcontract). Het vestigen van een andersoortig bedrijf is dus uitgesloten.
2) De huurder moet een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht. U hebt een zwaarwichtig belang als u bijvoorbeeld uw eenmanszaak in een rechtspersoon inbrengt. Of als u de pensioengerechtigde leeftijd bereikt hebt. Ook financiële belangen kunnen zwaarwichtig zijn, bijvoorbeeld als het noodzakelijk is om een slecht renderend bedrijf over te dragen. Bedenk wel dat de rechter, ook al hebt u een zwaarwegend belang, het verzoek tot indeplaatsstelling alsnog kan afwijzen. De rechter zal steeds afhankelijk van de specifieke omstandigheden beoordelen of indeplaatsstelling nodig is.
3) De nieuwe huurder moet voldoende waarborgen bieden. Bij het bieden van waarborgen gaat het niet alleen om de financiële positie van de huurder ten tijde van de overname, maar ook in hoeverre de nieuwe huurder in staat is om de onderneming renderend voort te zetten. En dus ook in hoeverre hij in de toekomst aan zijn huurverplichtingen kan voldoen.

Procedure
Alleen de oorspronkelijke huurder kan indeplaatstelling vorderen. Het is handig omdat te combineren met een voorlopige voorziening waarbij alvast wordt gevraagd om de koper als gebruiker te gedogen, gedurende de bodemprocedure. De nieuwe huurder moet, gelet op de voorwaarden, wel nauw worden betrokken bij de procedure.

De vordering moet in beginsel worden ingesteld voordat het bedrijf wordt overgedragen, althans onverwijld daarna. In uitzonderingsgevallen kan het dus ook zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht. Als u zonder overleg een derde alvast het gehuurde laat gebruiken, pleegt u wanprestatie. De verhuurder kan u hierop aanspreken en in het uiterste geval zelfs de huurovereenkomst laten ontbinden. Daarom moet de hiervoor genoemde voorlopige voorziening tot gedogen worden gevraagd. Hierdoor wordt de het gebruik door een derde tot de definitieve uitspraak van de rechter gelegaliseerd.

Als u van plan bent uw bedrijf over te dragen, is het verstandig om in een vroeg stadium juridisch advies in te winnen. Klik hier voor meer informatie.

Bron: 25102011 BusinessCompleet / Lieke van der Heide |  

DeHypothekenMakelaar.nl



Laatste update: 25/10/2011 10:23.13