DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

WOZ-waarde en Onzekerheid te wijzigen bestemmingsplan

Samenvatting

Hof Den Haag heeft een uitspraak gedaan waaruit weer eens blijkt dat onzekerheid over het toekomstige bestemmingsplan van een perceel grond fors waardedrukkend kan zijn voor de waarde in het economische verkeer van de grond en dus voor de WOZ-waarde. De procedure betrof een perceel grond dat op 1 januari 2005 nog formeel de bestemming ‘groenvoorziening’ had maar waarvoor wel al een bestemmingswijzigingsprocedure in gang was gezet, waardoor het bouwgrond zou kunnen worden. Eind 2005 werd de bestemmingswijziging door de Provinciale Staten goedgekeurd. Op basis van de omstandigheden van het geval was Hof Den Haag met Rechtbank Dordrecht van oordeel dat de waarde in het economische verkeer kon worden gesteld op 50% van de WOZ-waarde die de gemeente had vastgesteld. De gemeente had de WOZ-waarde herleid uit de verkoopprijs van de grond uit de notariële leveringsakte per 4 juli 2005 en deze prijs met een indexatiecijfer herleid naar het prijspeil per 1 januari 2003, de waardepeildatum van de onderhavige WOZ-beschikking.

Volledig artikel

De Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) neemt de waarde in vrije staat (ofwel de waarde in het economische verkeer) als vertrekpunt voor de waardering van onroerende zaken. Voor de waarde in vrije staat moet volgens de wetsgeschiedenis en vaste rechtspraak worden uitgegaan van een bepaalde vooronderstelling. De waarde is “de prijs welke door de meest biedende gegadigde besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. Als de gemeente een WOZ-waarde vaststelt die wordt betwist, moet de gemeente aannemelijk maken dat de WOZ-waarde niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economische verkeer. Daarbij spelen allerlei factoren een rol die de gebruikswaarde van de betreffende onroerende zaak beïnvloeden zoals de actuele en toekomstige planologische bestemming van een onroerende zaak. Illustratief hierbij is een uitspraak van Hof Den Haag. De zaak was vereenvoudigd weergegeven als volgt.

Een man was op 1 januari 2005 eigenaar van een perceel grond. Op die datum had het perceel volgens het op dat moment geldende bestemmingsplan de bestemming van groenvoorziening. In 2004 waren al ontwikkelingen gaande om de bestemming van het perceel grond te wijzigen van groenvoorziening naar woonbestemming. Zo was het ontwerpbestemmingsplan al voor inspraak ter inzage gelegd en daarna ter visie neergelegd, zodat iedereen zijn zienswijze tegen het ontwerpplan kon indienen bij de gemeenteraad. Op 26 april 2005 had de gemeenteraad het gewijzigde bestemmingsplan (naar woonbestemming) vastgesteld waarna men nog tot 9 juni 2005 daartegen bezwaren kon instellen bij Gedeputeerde Staten. Bij overeenkomst van 2 april 2005 had de man het perceel grond verkocht voor € 210.000. Op 1 juli 2005 vond de levering van de grond plaats bij notariële akte en de inschrijving in het kadaster op 4 juli 2005. Op 6 december 2005 verleende de provincie de goedkeuring voor het gewijzigde bestemmingsplan.

De gemeente had de man voor het jaar 2005 met waardepeildatum 1 januari 2003 en toestandsdatum 1 januari 2005 een beschikking WOZ-waarde en een aanslag onroerende-zaakbelastingen opgelegd naar een WOZ-waarde van € 194.000. De man had gesteld dat het perceel grond in zijn hoedanigheid van ‘snippergroen’ geen waarde had. De inspecteur had de WOZ-waarde op waardepeildatum 1 januari 2003 vastgesteld aan de hand van de verkoopprijs van de grond op 4 juli 2005 en deze vervolgens met een indexatiecijfer herleid naar het prijspeil per 1 januari 2003. De man was het daarmee niet eens en werd door Rechtbank Dordrecht (deels) in het gelijk gesteld.

De rechtbank was van oordeel dat gezien de bestemmingsplanontwikkelingen beide partijen er niet in geslaagd waren de bepleite waarde van de grond aannemelijk te maken. De rechtbank was op basis van de omstandigheden van het geval per toestanddatum 1 januari 2005 van oordeel dat de kans dat de bestemmingswijziging niet tot stand zou komen geschat moest worden op 50%. Dat hield volgens de rechtbank dan in dat de waarde van de grond moest worden gesteld op 50% van door de gemeente vastgestelde waarde. De rechtbank verminderde de WOZ-waarde tot € 97.000.

De gemeente stelde daarop beroep in bij Hof Den Haag, maar dat was vergeefs. De inspecteur was er kennelijk vanuit gegaan dat de bestemmingswijziging op 1 januari 2005 in feite al een gelopen race zou zijn, hetgeen gezien de benodigde nog te nemen formele stappen (de zienswijzenprocedure en de bezwaarprocedure) zeker nog niet het geval was. Het hof vond het voor de hand liggen dat een potentiële koper het risico dat de grond niet de woonbestemming krijgt, zal willen verdisconteren in de prijs. De inspecteur wees er op dat het voorlopige koopcontract op 2 april 2005 was gesloten, dat wil zeggen nog vóór de datum waarop de gemeenteraad het gewijzigde bestemmingsplan had vastgesteld. De koper had volgens hem al het volle pond betaald, terwijl de bestemming van de grond nog niet was gewijzigd. Het baatte hem echter niet. Het hof had namelijk vastgesteld dat de koper het voorlopige koopcontract had gesloten onder de ontbindende voorwaarde dat op het perceel niet mocht worden gebouwd. Hieruit leidde het hof af dat het ook voor de koper nog geen uitgemaakte zaak was dat het bestemmingswijzigingsproces een voldongen feit was. Het hof bevestigde daarop de uitspraak van de rechtbank.

Opmerking
De gemeente kan nu opnieuw een nieuwe WOZ-beschikking afgeven en een nieuwe aanslag onroerende-zaakbelastingen opleggen. Voor deze laatste is de wettelijke aanslagtermijn van drie jaar nog van belang. Als deze termijn is verstreken, kan de gemeente geen nieuwe aanslag meer opleggen.
 
Bron: PWC 11112011 / Hof Den Haag, 12-10-2011, nr. 11/00005 (gepubliceerd 9-11-2011).

DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 11/11/2011 14:29.24