DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

GESCHILLEN DOOR DICHTGETIMMERDE CONTRACTEN? PAS OP AANEMER !

Expertartikelen | 342 keer bekeken

“De bouw is een proces, waarin tientallen partijen – aannemers, onderaannemers, leveranciers, architecten, adviseurs, opdrachtgevers in willekeurige volgorde – met elkaar een bouwwerk maken en, idealiter, bij oplevering trots zijn op het resultaat, elkaar tevreden op de schouder slaan en met elkaar op het succes een biertje pakken.” Dat zei de advocaat die mij wegwijs heeft gemaakt in het bouwrecht eens. “Vaak lukt dat niet en daarom hebben bouwrechtadvocaten werk.”

Bouwrechtadvocaten weten de problemen tussen partijen zelfs nog verder te vergroten met eenzijdige dichtgetimmerde contracten.

Dichtgetimmerde contracten
In de media is de laatste weken veel aandacht voor de onderaannemer die in grote problemen is gekomen doordat hij door zijn opdrachtgever (de hoofdaannemer) is uitgeknepen. Kennelijk op legale wijze, want de overeenkomst gaf de hoofdaannemer allerlei bevoegdheden, waar de onderaannemer zich niet op bedacht was.

Veel partijen in de bouw vragen om dichtgetimmerde contracten zodat problemen worden voorkomen. De realiteit is anders. Veel ‘dichtgetimmerde’ overeenkomsten hebben slechts als doel om rechten van de contractspartij in te perken en diens verplichtingen te vergroten. Opdrachtgevers vragen er naar en juristen leveren de contracten aan. Het voelt ook wel stoer: via contracten er voor zorgen dat eventuele problemen tijdens de bouw niet op jouw bordje komen te liggen, maar op het bordje van je contractspartij.

Is schuiven met rechten en plichten wel verstandig?
Ik noem veelvoorkomende bepalingen in bestekken en overeenkomsten, waarvan het maar de vraag is of de opdrachtgever er verstandig aan doet om die op te nemen:

1. Het door de opdrachtgever aangeleverde ontwerp voldoet aan de wettelijke eisen. Voldoet het ontwerp onverhoopt niet aan de wettelijke eisen, dan zal de aannemer het werk conform de wettelijke eisen uitvoeren zonder recht op bijbetaling.

Het doel van een dergelijke bepaling is duidelijk: het risico van het ontwerp komt bij de aannemer te liggen. In de eerste plaats kun je je afvragen of dat redelijk is. De opdrachtgever en architect zijn veelal al jaren bezig om het ontwerp uit te werken. Waarom zou het risico op fouten in het ontwerp dan vervolgens bij de aannemer moeten liggen? 
Het is in de tweede plaats ook onverstandig. Aannemers willen graag geld verdienen. Het hoeft niet veel te zijn, maar aan het einde van het werk moet het resultaat per saldo wel positief zijn. Als de partijen er in het begin al achter komen dat het ontwerp aangepast moet worden en de aannemer draait voor de kosten op, dan weet de aannemer al aan het begin dat hij het werk met verlies zal afsluiten. Dat komt de kwaliteit van het werk niet ten goede.

2. In het geval de opdrachtgever instemt met bouwtijdverlenging ex. par. 8 lid 4 UAV, kan de aannemer geen aanspraak maken op vergoeding van bouwplaatskosten. De daardoor ontstane extra kosten van toezicht komen voor rekening van de aannemer.

De bouwtijdverlenging ex par. 8 UAV ziet op omstandigheden in de risicosfeer van de opdrachtgever. Problemen met de vergunning, fouten in het ontwerp, het niet tijdig ter beschikking kunnen stellen van de bouwgrond, het niet tijdig nemen van beslissingen etc. Een besteksbepaling als hiervoor geciteerd legt alle risico’s en kosten bij de aannemer. Die ziet zijn resultaat op het werk alweer negatief zijn en dat komt de kwaliteit van het werk niet ten goede.

3. Meer- en minderwerk worden verrekend binnen vier weken na oplevering.

Volgens par. 36 UAV wordt minderwerk met de laatste termijn verrekend, en wordt het meerwerk betaald na uitvoering. Dat meerwerk niet pas bij oplevering is verschuldigd, is logisch. Voorbeeld: bij de start van de bouw komen partijen er achter dat het werk niet op staal, maar op palen gefundeerd moet worden. Een grote kostenpost, meteen bij de start van het werk. De aannemer dient zijn heier meteen te betalen, maar kan zelf pas (afhankelijk van de duur van het bouwproject) anderhalf jaar later aanspraak maken op betaling. Dat levert een grote rentelast op, waarmee de aannemer zijn resultaat al ziet verdampen en wat de kwaliteit van het werk wederom niet ten goede komt.

Hoe komt je wél tot een succesvolle bouw?
Het zal wel stoer voelen om alle mogelijke problemen die zich in het werk voor kunnen doen, in de schoenen van je contractspartner te schuiven. Ook als je deze de risico’s niet kunt kennen of beheersen, zoals in de hiervoor gegeven voorbeelden. Maar het leidt niet tot een kwalitatief goede bouw, terwijl dat uiteindelijk de bedoeling zou moeten zijn.

Een succesvolle bouw is een bouw die: 
1 - Voldoet aan de overeenkomst en regelgeving; 
2 - Binnen planning wordt uitgevoerd; 
3 - Binnen ieders budget wordt afgerond; 
4 - Zonder overlast voor de omgeving; 
5 - Zonder juridische geschillen.

Houd dat in het achterhoofd. Zie tijdens het werk de redelijke belangen van je contractspartijen in. Gun elkaar een financieel resultaat (hoeft niet veel te zijn). Communiceer duidelijk met elkaar. Leg uit wat je van elkaar verwacht en wenst. Ga niet uit van wantrouwen. En maak er samen vooral een mooi werk van, waardoor je bij oplevering trots bent op het resultaat, elkaar tevreden op de schouder slaat en samen op het succes een biertje pakt.

Bron: renovatieprofs Remco Smith, bouwrechtadvocaat

VerbijsterendAdvies.nl


 



Laatste update: 01/09/2016 10:29.52