DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

Planschade en nog uit te werken bestemmingen: voer voor puzzelaars!

Bij de beoordeling van planschade moeten de (maximale)bouw- en gebruiksmogelijkheden in het nieuwe bestemmingsplan vergeleken worden met de (maximale)bouw- en gebruiksmogelijkheden in het oude bestemmingsplan. Als op basis van deze vergelijking in het nieuwe bestemmingsplan sprake is van minder bouw- en gebruiksmogelijkheden dan voorheen en de waarde van een onroerende zaak daardoor is aangetast, komt deze waardevermindering als planschade voor vergoeding in aanmerking.

Maar wat nu als in het oude of nieuwe bestemmingsplan sprake is van een nog uit te werken bestemming? Hoe moet zo'n bestemming bij de beoordeling van planschade worden meegenomen?

De praktijk heeft geruime tijd met deze vragen geworsteld. Daarbij hielp niet dat per 25 april 2013 aan artikel 6.1 Wro een lid 6 is toegevoegd, op grond waarvan planschade als gevolg van een nog uit te werken bestemming pas kan worden verkregen NA de uitwerking van die bestemming. In twee uitspraken op dezelfde dag (8 februari 2017) heeft de Afdeling meer duidelijkheid verschaft over de wijze van planvergelijking bij nog uit te werken bestemmingen (ABRS 2017:315 woonwijk 's-Hertogenbosch en ABRS 2017:326 Lidl-supermarkt Eindhoven).

Vier situaties

Uit de uitspraak van 8 februari 2017 volgt dat in dit verband vier situaties moeten worden onderscheiden:

 

 Oude bestemmingsplan

 Nieuwe bestemmingsplan

  1.  

 uit te werken bestemming (nog niet uitgewerkt)

 bestemming

  1.  

 uit te werken bestemming (nog niet  uitgewerkt)

 uitwerkingsplan (op basis van uit te werken bestemming)

  1.  

 bestemming

 uit te werken bestemming (nog niet uitgewerkt)

  1.  

 bestemming

 (uit te werken bestemming +) uitwerkingsplan

Situatie 1

In deze situatie dient volgens de Afdeling (ABRS 7 november 2012:BY2475, 17 april 2013:BY2475 en recent ABRS 8 februari 2017:315 en ABRS 8 februari 2017:326, r.o. 5.12) een vergelijking gemaakt te worden tussen:

  1. wat ten tijde van de inwerkingtreding in het oude bestemmingsplan naar redelijke verwachting de invulling van de uit te werken bestemming zou zijn geweest (waarvoor onder meer betekenis toekomt aan de uitwerkingsregels, de toelichting bij het bestemmingsplan en de mate waarin een en ander naar aard en omvang binnen de ruimtelijke kenmerken van de omgeving en het geldende planologisch beleid past) en
  2. de maximale mogelijkheden van de bestemming volgens het nieuwe bestemmingsplan.

Situatie 2

In deze situatie moet volgens de Afdeling (ABRS 8 februari 2017:326, r.o. 5.9) een vergelijking gemaakt worden tussen:

  1. de maximale mogelijkheden van de bestemming, die voorafging aan de uit te werken bestemming en
  2. de maximale mogelijkheden van de bestemming in het nieuwe uitwerkingsplan.

Maar: als de aanvrager de onroerende zaak pas heeft aangekocht ná de vaststelling en inwerkingtreding van de nog uit te werken bestemming dan moet volgens de Afdeling (ABRS 8 februari 2017:326, r.o. 5.10 en 5.11) een vergelijking gemaakt worden tussen:

a. redelijke verwachting van de invulling van de uit te werken bestemming (ten tijde van de inwerkingtreding van die bestemming) en

b. de maximale mogelijkheden van het nieuwe uitwerkingsplan.

Situatie 3

Op grond van artikel 6.1 lid 6 Wro bestaat geen recht op een tegemoetkoming in planschade op grond van de enkele vaststelling van een nog uit te werken bestemming in een nieuw bestemmingsplan. In dat geval ontstaat het recht op een tegemoetkoming in planschade pas na de uitwerking van deze bestemming in een concreet uitwerkingsplan (= situatie 4). Zie hierover nader de uitspraken van de Afdeling van 24 september 2014:3485 en van 8 februari 2017:326, r.o. 5.5, 5.7 en 5.8.

Situatie 4

Na de vaststelling en inwerkingtreding van het 'nieuwe' uitwerkingsplan kan aanspraak worden gemaakt op een tegemoetkoming in planschade. In deze situatie moet dan volgens de Afdeling (ABRS 8 februari 2017:326, r.o. 5.9) een vergelijking gemaakt worden tussen:

  1. de maximale mogelijkheden van de bestemming in het oude bestemmingsplan (= de bestemming voorafgaand aan de uit te werken bestemming)
    en
  2. de maximale mogelijkheden van de bestemming in het nieuwe uitwerkingsplan.

Bij deze vergelijking blijven dus de mogelijkheden van de 'tussenliggende' uit te werken bestemming in het nieuwe bestemmingsplan, op grond waarvan het nieuwe uitwerkingsplan is vastgesteld, buiten beschouwing.

Directe én indirecte planschade

In onder meer de uitspraak van 19 februari 2014 (2014:529) heeft de Afdeling overwogen dat geen reden bestaat om voor wat betreft de wijze waarop uit te werken bestemmingen bij de planvergelijking moeten worden betrokken onderscheid te maken tussen directe en indirecte planschade.

Voorzienbaarheid en uit te werken bestemmingen

Voor de beoordeling van de vraag of planschade voor rekening van de aanvrager moet blijven wegens voorzienbaarheid moet volgens de Afdeling (ABRS 8 februari 2017:315, r.o. 8.1 t/m 8.4) een vergelijking gemaakt worden tussen:

a. de ruimtelijke gevolgen van het nieuwe bestemmingsplan

en

b. de ruimtelijke gevolgen van de voor de aanvrager meest ongunstige invulling van de ontwikkelingsmogelijkheden, die ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak door de aanvrager voor een ieder kenbaar waren uit een concreet beleidsvoornemen dat toen reeds openbaar was gemaakt.

Zo'n concreet beleidsvoornemen kan ook blijken uit een nog uit te werken bestemming in een ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak reeds vastgesteld bestemmingsplan of in een dan reeds ter inzage gelegd (voor-)ontwerpbestemmingsplan (vergelijk ABRS 1 augustus 2012:BX3256, AB 2012, 326 en ABRS 19 augustus 2015:2654).

Slot

Bij de beoordeling van planschade leveren nog uit te werken bestemmingen voor 'de liefhebbers' fraaie puzzels op. Met haar twee uitspraken van 8 februari jl. heeft de Afdeling een aantal duidelijke richtlijnen voor de oplossing van dergelijke puzzels gegeven.

Bron: 24-02-2017 Omgevingsweb  Heijst, Ivo van

Meer van Omgevingsweb Themadossier: "Planschade"

DeHypothekenMakelaar.nl

 



Laatste update: 27/02/2017 10:27.19