DePensioenMakelaar.nl
VerbijsterendAdvies voor wat bedoelt met goed geregelde inkomensvoorzieningen

ERFPACHT obv buurtstraatquote

Stedelijke erfpacht is op dit moment een 'hot item'. Het college van burgemeester & wethouders van de gemeente Amsterdam heeft een erfpachtplan voorgesteld: een overstapregeling die aan erfpachters de mogelijkheid biedt over te stappen van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht.

Zoals het er nu naar uitziet is overstappen mogelijk vanaf juni 2017, na het nemen van een definitief besluit door de Amsterdamse gemeenteraad.

Dit plan maakt onderscheid tussen erfpachters van woningen en erfpachters van commercieel en maatschappelijk vastgoed.

Eeuwigdurende erfpacht versus voordurende erfpacht
Eeuwigdurende erfpacht verschilt van voortdurende (en tijdelijke) erfpacht, omdat de termijn waarvoor de erfpacht afgekocht wordt, eeuwigdurend is in plaats van de duur van een vooraf bepaald tijdvak. Een erfpachter kan ook kiezen voor het eeuwigdurend vastzetten van de hoogte van de canon – op jaarlijkse indexatie voor inflatie na.

Eeuwigdurende erfpacht (eeuwigdurend vastgezet of eeuwigdurend afgekocht) kan een erfpachter meer zekerheid bieden voor de toekomst, dan de twee andere vormen een erfpachter kunnen bieden. De erfpachter voorkomt dat hij na afloop van een tijdvak de afkoopsom of de canon opnieuw moeten laten vaststellen ter verlenging van zijn erfpachtrecht, met vaak een hoge afkoopsom of hogere canon als gevolg.

Bij eeuwigdurende erfpacht worden de erfpachtvoorwaarden ook eeuwigdurend vastgelegd; die mogen daarna niet meer aangepast worden, behalve als de erfpachter daar om verzoekt of indien de bestemming van de in erfpacht uitgegeven grond wijzigt.

Overstapregeling voor erfpachters van woningen
Voor erfpachters van woningen wordt een algemene benadering voorgesteld. Niet alleen nieuwe erfpachters zullen een aanbieding tot overstappen krijgen van de gemeente Amsterdam; erfpachters die de erfpachtcanon op een eerder moment voortdurend hebben afgekocht of vastgezet, krijgen ook de mogelijkheid om over te stappen naar deze – (in theorie) meer zekerheid biedende – erfpachtvorm. Om de eenmalige afkoopsom of de eeuwigdurende canon te bepalen, heeft de gemeente Amsterdam ten aanzien van woningen een rekenmethode ontwikkeld.

Rekenmethode woningen
De voorgestelde rekenmethode berekent de erfpachtgrondwaarde van het woonobject. De gemeente rekent met de WOZ-waarde van twee jaar eerder, vermenigvuldigd met de 'buurtstraatquote'.

De buurtstraatquote berekent welk deel van de marktwaarde van het woonobject toe te rekenen is aan de grond (eigendom van de gemeente) en laat het gedeelte van de opstallen (eigendom van de erfpachter) buiten beschouwing. De buurtstraatquote van woningen in populaire wijken ligt hoger dan die in minder populaire wijken.

Punt van kritiek is dat de gemeente de waarde(stijging) van haar gronden (in de afgelopen jaren) via de buurtstraatquote volledig aan haarzelf toerekent, met zeer hoge afkoopsommen of zeer hoge eeuwigdurende canons voor erfpachters als gevolg. De gemeente lijkt daardoor de belofte van een gunstige overstapregeling met daarbij behorende extra zekerheid, niet waar te kunnen maken. Reden voor oppositiepartijen om met alternatieve plannen te komen.

Overstapregeling voor erfpachters van commercieel en maatschappelijk vastgoed
Voor erfpachters van commercieel en maatschappelijk vastgoed wordt de invulling overstapregeling anders voorgesteld. Erfpachters van commercieel en maatschappelijk vastgoed kunnen alleen overstappen van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht, indien de laatste tien jaar van hun tijdvak waarvoor zij hebben afgekocht, aangevangen is.

De rekenmethode is anders dan die voor woningen, omdat commercieel en maatschappelijk vastgoed volgens de gemeente te divers is. De eenmalige afkoopsom of eeuwigdurende canon zal telkens individueel bepaald worden door middel van het berekenen van de residuele waarde van een object.

Erfpachtbeleid gemeente Amsterdam als voorbeeld?
De ontwikkelingen in Amsterdam worden met belangstelling gevolgd door andere gemeenten. De gemeente Amsterdam is een van de gemeenten, die gronden in erfpacht uitgegeven heeft en uitgeeft. Het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam kan als voorbeeld dienen voor andere overheden. Het voorstel van de gemeente Amsterdam zorgt voor landelijke discussie en het laatste woord hierover is nog niet gezegd.

Bron: Omgevingsweb, Sheila van Gemeren 16-03-2017

Zie ook: Themadossier: "Erfpacht"  Magazine Erfpacht april 2016  erfpacht

DeHypothekenMakelaar.nl

  



Laatste update: 17/03/2017 10:40.32